Claves para invertir en ladrillos (Capitulo 3)

Liquidez del producto y el retorno de la inversión

A mayor liquidez de un producto, mejor resguardo de valor, hay que comprender qué se esta comprando y la liquidez del activo que uno está adquiriendo. Es decir, si puedo venderlo bien y rápidamente, si es que lo necesito.

Fideicomisos abiertos o cerrados, según se quiera asumir mayor o menor riesgo

Conocer la modalidad de compra es fundamental. Los expertos recomiendan saber de antemano si un fideicomiso es abierto cerrado, ya que el precio puede variar sustancialmente con la inflación. Para tener mayor certeza del valor final, es recomendable ingresar como beneficiario a los "fideicomisos" a costo cerrado, en los que el valor se ajusta únicamente por el índice CAC. Así, si la obra termina teniendo un costo más alto que el incremento de este índice, el inversor no se hace cargo del aumento. Aunque hay mayor certeza de la inversión, la rentabilidad suele ser menor. Cuando los valores están limitados por el índice CAC brindan una cierta tranquilidad al inversor. Si bien el índice va variando, se puede calcular un promedio anual de los últimos años.

Para aquellos que buscan una posibilidad de mayor rentabilidad, otra opción es ingresar como fiduciantes en el fideicomiso al costo, al que se puede acceder con un ticket más bajo. En este caso, el inversor se hace cargo de los costos tomando como referencia el índice CAC para ajustar. Pero deberá tener en cuenta que, cuando el proyecto concluya, deberá abonar los costos totales incurridos en la obra.

Identificar el Precio por metro cuadrado

Tanto para futura renta como para luego revenderlo, hay que evaluar la cantidad de metros. Es muy importante ver no solo a qué valor uno entra en una inversión, sino elegir bien cuántos metros compra. Porque lo que al principio puede parecer un buen negocio, puede llegar a dar bajas rentabilidades porque tiene más metros de los que debería.

Foco en las construcción con diferenciales

La especificidad del producto es un atributo que permitirá defender el valor, ya sea porque se dirigen a un público puntual, como por ejemplo La reserva Syrah Paraguay o porque tienen un valor agregado.

Los inmuebles con características diferentes siempre tienen una demanda sostenida. Un ejemplo es Syrah Uruguay con un complejo habitacional con mucha demanda de alquileres temporarios.

Medir el impacto del costo de la construcción

Además de contemplar futuras subas, hay que contemplar el valor del m2 de construcción respecto del m2 terminado.Hay que aprovechar el bajo costo de construcción respecto del producto terminado, ya sea para viviendas unifamiliares o multifamiliares, dado que, hoy, la tasa de intercambio es muy favorable a este tipo de inversiones.

Beneficios del landbanking

Así como las empresas constructoras se posicionan a partir del acopio de tierras para futuros emprendimientos, los inversores pueden hacerlo en su escala correspondiente. Pequeños o medianos terrenos que pueden convertirse en edificios corporativos el día de mañana.

Claves para invertir en ladrillos (Capitulo 2)

Contemplar los beneficios de pagar en cuotas y en pesos

Es importante analizar las financiaciones que ofrecen los distintos desarrolladores y empresas constructoras. Existen opciones de hasta 120 cuotas en pesos en departamentos a estrenar. También hay distintos plazos para la compra de terrenos. Para los inversores y consumidores, se pueden adquirir hoy unidades a estrenar financiadas por el desarrollador y/o la "empresa constructora" en pesos a largo plazo, ya sea terrenos para construir o departamentos en desarrollo. En todos los casos se accede a unidades con valores muy competitivos con bajo margen en relación al valor de reposición de la misma unidad terminada. Se pueden comprar unidades con financiación de hasta 120 meses, lo que permite diversificar el riesgo del inversor y poder comprar una unidad sin contar con todo el capital y, en algunos casos puntuales, se puede alquilar la unidad y de esa forma abonar con el alquiler una parte importante de la cuota mensual.

Descuentos por compras en Dolares o de contacto

También aplica para quien tiene capital suficiente como para incrementar el adelanto y que, luego, las cuotas sean menores.Quien tiene la suficiente capacidad adquisitiva hoy puede comprar muy por debajo de precios históricos, con ganancia a corto plazo. Hay que aprovechar los descuentos por pago en efectivo.

Proyectos en condiciones técnicas y legales de construirse

Muchos emprendimientos se lanzan y comienzan a venderse sin tener aún aprobada la factibilidad, sin contar con la certeza de que tendrán gas o luz o con restricciones que afectan al inmueble y paralizan la obra. Hay que tener muy en cuenta los aspectos jurídicos al momento de analizar una inversión, ya que existen muchísimos recaudos que hay que prever: titularidad del inmueble, situación legal del vendedor, zonificación y posibilidad de habilitación, restricciones de reglamento de copropiedad, afectación del inmueble a patrimonio cultural o histórico, situación judicial (en caso de sucesiones, embargos o juicios) y constatación de superficies mediante planos.

Dentro del análisis global que determina la conveniencia de llevar a cabo la inversión, son determinantes los aspectos legales y los impositivo-contables, que pueden dar vuelta el signo del negocio. Por lo tanto, estar bien asesorado por la empresa constructora en esos dos aspectos es fundamental

Analizar para elegir mejor

Para decidir dónde invertir hay que tener en cuenta algunos factores, como la ubicación, el precio, el estado del inmueble, las expensas e impuestos a pagar y, sobre todo, analizar que el inmueble pueda revenderse o pueda ser rentado fácilmente.

Una vez decidido el rubro del mercado en el cual invertir, los puntos a evaluar en primer término serán: localización, categoría del inmueble, expensas, tasa de vacancia histórica. Con estos puntos relevados se armará un análisis que permita elegir la mejor alternativa.

Claves para invertir en ladrillos (Capitulo 1)

La necesidad de no correr riesgos es uno de los factores que impera hoy en el mercado inmobiliario de la construccion. Los inversores y consumidores finales cuidan sus recursos más valiosos y buscan la elección de una inversion inmobiliaria certera. Por eso, ahora no alcanza solamente con las variables de ubicación, precio, amenities y diferenciales. La solvencia y trayectoria del desarrollador y de quien construye también se transforman en factores de peso.

A continuacion analizaremos las claves que hay que conocer antes de invertir en el sector. Antecedentes, solvencia, trayectoria, seguridad, confianza y respaldo son palabras claves para entender el fenomeno.

Ubicacion

Los barrios consolidados claramente favorecen la inversión inmobiliaria y reducen sus riesgos,  el lugar de la propiedad no sólo permite conservar el valor e incrementarlo a lo largo del tiempo, sino que en momentos de crisis, si todas las propiedades caen, las bien ubicadas amortiguan el descenso. Además, agilizan su reventa, tienen facilidades de acceso y mayor cantidad de servicios.

Evaluar el respaldo y la trayectoria del desarrollador

Los antecedentes de quien vende son más que necesarios, sobre todo, en proyectos en el pozo. Es de extrema importancia saber quién construye (empresas constructoras) y quién vende. Por más que el negocio sea brillante, sin esas dos garantías el riesgo es mucho mayor.

Que el riesgo no quede del lado del comprador

Es recomendable elegir proyectos en los que las posibles contingencias sean resueltas por el desarrollador. Existe la posibilidad de que algo se modifique durante la obra y que se traslade a los compradores.

Hormigon celular o Retak - Metodos constructivos y Materiales de Construccion

El hormigón celular o conocido comercialmente con la marca Retak es un moderno y ecológico bloque de construcción, que posee múltiples ventajas.

Gracias a sus características únicas, el hormigón celular o Retak es cada vez más popular entre los arquitectos y constructores de todo el mundo, teniendo décadas de uso intensivo en Europa.

La fabricación del ladrillo de hormigon celular se realiza a partir de una mezcla de cemento, arena, agua y espuma, que posteriormente requiere curado natural. Las burbujas de aire se distribuyen en forma pareja por toda la preparación, aunque no se comunican entre sí, logrando un producto final de estructura porosa, pero con muy baja absorción de agua.

Los bloques de construcción hechos con hormigón celular o ladrillos Retak resultan muy cómodos en la mampostería. Siendo livianos, permiten una excelente aislación tanto térmica, como acústica.

Otra posibilidad es el encofrado modular para hacer paredes, así como ejecutar cargas niveladoras y aislantes de techos, y contrapisos, aprovechando la característica fluidez del producto. En este caso el hormigón celular se elabora directamente en el lugar de la obra, mediante instalaciones móviles especiales y se vierte en los moldes preparados.

El hormigón celular es un material muy liviano, y sin embargo perdurable.A juzgar por los resultados de las pruebas de campo, su resistencia aumenta con el paso del tiempo. Por lo mismo, emplearlo en construcción no solamente significa un factor de ahorro en cuanto a insumos y mano de obra, sino permite crear estructuras fáciles de manejar, que no pierden en firmeza.

En el interior de los edificios construidos con hormigón celular, se mantiene un microclima agradable. Gracias a su gran poder de aislación térmica se evitan pérdidas de calor en invierno, mientras en verano el ambiente permanece fresco. Además, las paredes de hormigón celular no le temen a la humedad exterior y dejan que los vapores, generados dentro de la casa se ventilen, contribuyendo a un balance óptimo de la humedad relativa ambiente. En comparación con el hormigón tradicional, la estructura aireada del celular constituye una ventaja, ya que lo convierte en un aislante por excelencia, que a diferencia de las fibras minerales o telgopor no se malogra con el tiempo.

Los “bloques de hormigón celular” son fáciles de procesar y de cortar. Pueden ser grandes, pero muy livianos. Debido a la precisión con la que se fabrican piezas exactamente iguales, las superficies son mucho más regulares que en mampostería tradicional, por lo tanto, los revoques se pueden reducir en su espesor.

Las canalizaciones para instalaciones de agua, gas y electricidad también se benefician por la rapidez con la que se ejecutan.

A la vez, como para pegarlos se usa un adhesivo especial y en mucha menor cantidad que el mortero normal, la obra gruesa se acelera y se minimiza la transmisión térmica a través de las juntas.

La inversión en Inmuebles

La inversión en inmuebles con vista a obtener una renta fija es la que habitualmente realiza un inversor comprando una propiedad o una parte de ella con fines de volcarla al mercado de alquiler y obtener así un ingreso mensual. Este tipo de modalidad, demanda el análisis en conjunto, como mínimo, los siguientes factores:

1) Precio de compraventa

2) Valor de alquiler mensual

3) Gastos indirectos inherentes a la compraventa

4) Gastos de mantenimiento, impuestos y expensas.

5) Períodos de vacancia habitual del mercado.

6) Información general del mercado y Perspectivas de evolución de valor

A partir del conocimiento de estos datos, el potencial inversor debe analizar cual será el beneficio que obtendrá por los alquileres futuros de la compra del inmueble y que valor más probable obtendrá residualmente al venderla luego de un período determinado. Para este análisis lo habitual es recurrir a herramientas de cálculo financiero, consistentes en proyectar flujos de fondos para distintos plazos de tiempo, en base a distintas tasas de rentabilidad. Los flujos de fondos deberán contener tanto ingresos (alquileres a cobrar y venta del inmueble al final del período analizado) como egresos (gastos de compraventa, impuestos, gastos de mantenimiento, costo de compra del inmueble).

En el mercado inmobiliario habitualmente se informa la rentabilidad bruta de la inversión.

La rentabilidad neta, dependiendo del tipo de propiedad y situación particular de mercado suele ser alrededor de 2 puntos porcentuales inferior a la rentabilidad bruta para el caso de departamentos. Es importante tener en cuenta no sólo el ingreso que me generará la propiedad por los alquileres, sinó el potencial de apreciación en su valor a lo largo del tiempo; un inversor inteligente debería sumar el porcentaje anual de rentabilidad aportado por los alquileres, más el porcentaje anual que me aporta la revalorización del inmueble, siempre en el caso en que actuemos en un mercado inmobiliario dinámico y con subas de valores.

Para incursionar en este tipo de inversiones, es aconsejable que el interesado investigue lo más profundamente el mercado de la inversión prevista.

Empresas inmobiliarias, estudios de arquitectura, empresas constructoras y consultoras especializadas suelen ser las fuentes usuales hacia las cuales dirigirse en busca de canalizar la inversión en desarrollos constructivos en forma directa. En todos los casos es aconsejable que el inversor ahonde en la mayor cantidad de detalles, solicitando para ello los estudios técnicos, de mercado y proyecciones económicas del proyecto, así como en la configuración legal del mismo. La trayectoria del desarrollista o emprendedor es un elemento a analizar cuidadosamente en todo emprendimiento de este tipo.

En distintos informes que iremos entregando proximamente veremos de manera particular no sólo la información previa que debe obtenerse para la toma de la decisión de inversión sino también los costos y los gastos inherentes para acceder a la misma, para salir y aquellos que deben erogarse durante el período activo de inversión.

Caracteristicas de la inversión Inmobiliaria

La inversión inmobiliaria presenta características diferenciales a otro tipo de opciones que la hacen singular y que todo inversor debe apreciar para evaluar cada caso en forma particular. En primer lugar, en general, demanda montos o sumas de dinero mínimas, que fluctúan según la opción, pero que en general son más elevadas que opciones financieras bancarias y bursátiles tradicionales, aunque como veremos no en todos los casos.

Por otro lado, requieren la inmovilidad del capital invertido por un plazo determinado, que suele, también, ser más prolongado como veremos en las inversiones directas.

A su vez cuando se trata de inversiones inmobiliarias directas, la realización del activo demanda un período de tiempo determinado para a su comercialización, el cual es variable según las condiciones del mercado y el tipo de bien, pero nunca inmediato, al día. Si pretenden reducirse los plazos habituales y las condiciones más aptas de comercialización, ello impactará reduciendo el valor a obtener al momento de salir de la inversión.

Otra característica a considerar son los costos de entrada y salida de la inversión. En la opción inmobiliaria, no deben ser dejados de lado ya que es habitual el pago de comisiones, sellados de contratos, gastos notariales, honorarios e impuestos, que según el caso incrementan entre un 6 y un 10 % los costos directos de ingreso al negocio.

Así, como vemos, la seguridad y el bajo riesgo de la "inversión inmobiliaria", presenta como contrapartida su mayor liquidez y sus altas barreras de entrada y salida, que deben ser siempre cuidadosamente analizados en función del plazo y exposición de la inversión.

Como elegir la mejor inversion inmobiliaria

Hablamos con el Arquitecto Fernando Adrían Romero de la Constructura Syrah Global, quien nos informo que con frecuencia se acercan a preguntar cuál es el mejor proyecto para invertir, pero la respuesta no es sencilla. Los criterios para determinar la inversión más conveniente varían de acuerdo a la persona y a las circunstancias, las posibilidades y las necesidades de quien busca resguardar sus ahorros y hacerlos crecer.

La propiedad de un inmueble, es un factor que mantiene su fortaleza en todas las épocas. En Syrah Global hemos adoptado como fundamento para invertir que el proyecto se desarrolle sobre la base de la compra de un inmueble, que tenga potencial de revalorización y que sea capaz de producir una buena renta, en forma segura, estable y permanente. Nuestra experiencia nos corrobora que el proyecto podrá pasar por períodos de más o menos renta, pero el valor del inmueble siempre se revaloriza en moneda constante.

A la hora de elegir dónde invertir es recomendable hacer un análisis que nos permita detectar qué es lo que más se adecua a nuestras posibilidades, necesidades y preferencias. Un buen comienzo es responder a algunas preguntas elementales:

1. ¿De qué monto dispongo?
2. ¿Puedo/quiero aportarlo todo junto o en un determinado período?
3. ¿Puedo/quiero diversificar mis ahorros en más de un emprendimiento o prefiero concentrarme en lo que más me atrae?
4. ¿Qué capacidad tengo de generar nuevos ahorros, y en el futuro encarar otras inversiones?
5. ¿Tengo conciencia de que cuánto antes comience a invertir mejoran exponencialmente mis posibilidades de lograr un mayor capital y una mejor renta?
6. ¿Necesito disponer de una renta habitual o me alcanza con que mi inversión se revalorice?
7. ¿En qué plazo necesito disponer de la renta o vender mi activo?
8. ¿Tengo preferencia por sectores o actividades que me resultan más atractivos, interesantes, seguros, que otros, o me resulta indiferente?
9. ¿Tengo necesidad o especial interés que la salida de la inversión se pueda realizar con rapidez o me puedo permitir planificar la salida con tiempo?
10. ¿A qué le asigno mayor importancia: al potencial de revalorización del activo o al potencial de generar una alta renta?

En cualquier emprendimiento donde participemos siempre habrá aspectos positivos y aspectos negativos. En las inversiones el riesgo siempre existe. No equivocarse no significa que habremos eliminado los aspectos negativos, simplemente que habremos conseguido que los aspectos positivos predominen sobre los negativos y el resultado nos satisfaga.

Agradecemos a el Arq. Fernando Adrian Romero CEO de Syrah Global por su colaboración e información para elegir la mejor inversión inmobiliaria que más se adapte a cada uno de nosotros

Bienvenidos al Blog de la Construccion

Queremos darle la bienvenida a este nuevo espacio que creamos con la intención de compartir los conocimientos, experiencias y costumbres en el rubro de la construccion y el inmobiliaria.

Esperamos generar un espacio de debate e intercambio de ideas, enterarnos de las noticias más relevantes, eventos del sector, Proyectos actuales y futuros del rubro.

Un saludo para todos los lectores y sean bienvenidos.