La inversión en Inmuebles

La inversión en inmuebles con vista a obtener una renta fija es la que habitualmente realiza un inversor comprando una propiedad o una parte de ella con fines de volcarla al mercado de alquiler y obtener así un ingreso mensual. Este tipo de modalidad, demanda el análisis en conjunto, como mínimo, los siguientes factores:

1) Precio de compraventa

2) Valor de alquiler mensual

3) Gastos indirectos inherentes a la compraventa

4) Gastos de mantenimiento, impuestos y expensas.

5) Períodos de vacancia habitual del mercado.

6) Información general del mercado y Perspectivas de evolución de valor

A partir del conocimiento de estos datos, el potencial inversor debe analizar cual será el beneficio que obtendrá por los alquileres futuros de la compra del inmueble y que valor más probable obtendrá residualmente al venderla luego de un período determinado. Para este análisis lo habitual es recurrir a herramientas de cálculo financiero, consistentes en proyectar flujos de fondos para distintos plazos de tiempo, en base a distintas tasas de rentabilidad. Los flujos de fondos deberán contener tanto ingresos (alquileres a cobrar y venta del inmueble al final del período analizado) como egresos (gastos de compraventa, impuestos, gastos de mantenimiento, costo de compra del inmueble).

En el mercado inmobiliario habitualmente se informa la rentabilidad bruta de la inversión.

La rentabilidad neta, dependiendo del tipo de propiedad y situación particular de mercado suele ser alrededor de 2 puntos porcentuales inferior a la rentabilidad bruta para el caso de departamentos. Es importante tener en cuenta no sólo el ingreso que me generará la propiedad por los alquileres, sinó el potencial de apreciación en su valor a lo largo del tiempo; un inversor inteligente debería sumar el porcentaje anual de rentabilidad aportado por los alquileres, más el porcentaje anual que me aporta la revalorización del inmueble, siempre en el caso en que actuemos en un mercado inmobiliario dinámico y con subas de valores.

Para incursionar en este tipo de inversiones, es aconsejable que el interesado investigue lo más profundamente el mercado de la inversión prevista.

Empresas inmobiliarias, estudios de arquitectura, empresas constructoras y consultoras especializadas suelen ser las fuentes usuales hacia las cuales dirigirse en busca de canalizar la inversión en desarrollos constructivos en forma directa. En todos los casos es aconsejable que el inversor ahonde en la mayor cantidad de detalles, solicitando para ello los estudios técnicos, de mercado y proyecciones económicas del proyecto, así como en la configuración legal del mismo. La trayectoria del desarrollista o emprendedor es un elemento a analizar cuidadosamente en todo emprendimiento de este tipo.

En distintos informes que iremos entregando proximamente veremos de manera particular no sólo la información previa que debe obtenerse para la toma de la decisión de inversión sino también los costos y los gastos inherentes para acceder a la misma, para salir y aquellos que deben erogarse durante el período activo de inversión.